FIRPTA

US Quellensteuer bei US Immobilienverkäufen
By Gerd Franke, CPA, published March 18, 2019

Wenn ein Ausländer, der nicht in den USA unbeschränkt steuerpflichtig ist, in den USA eine Immobilie verkauft, müssen beim Verkauf 15% Quellensteuer vom Verkaufspreis unter dem Foreign Investment in Real Property Tax Act (kurz FIRPTA) einbehalten und an die IRS (Finanzamt) abgeführt werden. Die USA bestehen auf die Abführung der Quellensteuer, um auf Nummer sicher zu gehen, daß Ausländer Steuern zahlen, die beim Gewinn vom Verkauf von US Immobilien anfallen.

Meistens ist diese Quellensteuer viel höher als die tatsächliche Einkommensteuer und wenn eine US Steuererklärung eingereicht wird, um den Verkauf zu deklarieren, gibt es normalerweise eine große Steuererstattung, da momentan der US Steuerhöchstsatz auf langfristige Kapitalgewinne (Veräußerung nach über 1 Jahr) 20% beträgt und meistens der Großteil nur zu 15% versteuert wird. Leider kann die Steuererklärung, um die Erstattung zu beantragen, erst im Folgejahr eingereicht werden. Ein Beispiel wäre, dass der Verkauf im Januar 2019 erfolgt, die Steuererklärung aber erst frühestens Februar 2020 eingereicht werden kann und die Erstattung wahrscheinlich erst im Juni 2020 oder später erfolgt.

In bestimmten Fällen muss die Quellensteuer nicht abgeführt werden, zum Beispiel, wenn der Verkaufspreis $300,000 nicht übersteigt und der Käufer bereit ist zu unterschreiben, dass er plant die Immobilie die nächsten zwei 12 Monatsperioden jeweils mindestens 50 Prozent der Nutzungszeit privat zu benützen. Wenn der Verkaufspreis zwischen $300,000 und $1,000,000 liegt und der Käufer die Privatnutzungsbedingungen erfüllt und bereit ist dies schriftlich zu belegen, kann die Quellensteuer auf 10% reduziert werden.

Eine andere Möglichkeit ist es einen Antrag zu stellen, dass weniger Quellensteuer einbehalten wird und man in diesem Antrag den geschätzten Gewinn und die zu erwartende Steuer berechnet und die Belege mit einreicht. Dieser Antrag muss spätestens am Verkaufstag eingereicht werden und so lange die Steuerbehörden den Antrag noch nicht bearbeitet haben, muss die Quellensteuer in eine Treuhandskonto liegen. Es dauert normalerweise mindestens 3 Monate, bis die IRS den Antrag auf reduzierte Quellensteuer bearbeitet.

Es ist auch zu beachten, dass für diesen Antrag und auch für die US Steuererklärung eine US Steuernummer benötigt wird. Ohne US Steuernummer stellt die IRS keine Steuererstattungen aus. Privatpersonen sollten eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) beantragen, die man unter bestimmten Voraussetzungen mit dem Einreichen vom Formular W-7 und bestimmten Anlagen erhalten kann.

In jedem Falle, ist es zu empfehlen, dass Sie schon vor einem Verkauf einen Steuerberater (Certified Public Accountant (CPA)) engagieren, um sich beraten zu lassen.

Gerd Franke, CPA, ist ein Partner mit HBK CPA’s & Consultants und spezialisiert sich auf U.S. Steuerberatung und Steuerplanung für Auslaender. Gerd Franke hat über 20 Jahre Erfahrung in diesem Gebiet und ist auch ein Certified Accepting Agent der bei der Beantragung von ITIN’s behilflich sein kann. HBK CPA’s & Consultants ist eine der 60 größten Steuerberatungsfirmen in den USA.

http://www.hbkcpa.com/consultants/gerd-franke/

Gerd Franke von Hill, Barth & King LLC hat diesen Artikel nur als generelle Information vorbereitet. Auf Steuerrat in diesem Artikel sollte nicht gehandelt werden ohne vorher einen Steuerberater zu konsultieren.